Депутаты нашли рецепт спасения от «казуса Долиной»: деньги от продажи квартир «морозить», предъявлять «гарантии другого собственника»Риелтор Вихлянцев: идеи депутатов по бабушкиным схемам добьют рынок вторички
Елена ОДИНЦОВА
25 ноября 2025
Депутаты вплотную занялись спасением покупателей жилья от «жертв мошенников». Во вторник на рассмотрение Госдумы внесен законопроект с изменениями в порядок регистрации недвижимости.
Его авторы утверждают, что придумали «надежное решение» для предотвращения ситуаций, когда «продавец недвижимости после оформления сделки ее купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным… и через суд добивается признания ее (сделки) ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты (в частности, перевода мошенникам)» - цитаты из пояснительной записки. В общем, лекарство от «казуса Долиной», из-за которого люди теперь стали бояться покупать квартиры на вторичке, вроде как найдено.
Пункт первый — «период охлаждения». Свои деньги за проданное жилье продавец, согласно законопроекту, получит:
- только после госрегистрации перехода права (так обычно сейчас и делают),
- не ранее чем через семь дней после подписания договора купли-продажи,
- только по безналу, на свой банковский счет (наличные и переводы на счета третьих лиц исключены).
Есть и второй пункт. Цитируем его дословно, как есть в тексте законопроекта:
«Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, являющееся для продавца и совместно проживающих с ним членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания помещением, осуществляется только после предоставления продавцом нотариально удостоверенного согласия собственника иного жилого помещения на его проживание и проживание указанных членов его семьи в принадлежащем этому собственнику жилом помещении».
ЗАБЫЛИ ПРО «АЛЬТЕРНАТИВЫ»- Ларису Долину, с которой началась волна таких дел, мошенники вели несколько месяцев. Наверное, они бы и еще подождали — вряд ли недельный период «охлаждения» в таких ситуациях можно считать гарантированно надежным решением. Зато в том виде, в котором предлагают «охлаждение» депутаты, оно существенно затруднит альтернативные сделки — а это основная часть сделок на вторичном рынке жилья, - прокомментировал «КП» очередные депутатские идеи вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев.
Альтернативная сделка — это когда одна квартира продается, а другая покупается. Таких на вторичном рынке — до 80%. Мало кто продает свою квартиру, чтобы зачем-то подселиться к родственникам. Чаще всего «альтернативы» проводятся одновременно, так лучше всего защищены интересы продавцов и покупателей по всей цепочке. Требование «заморозки» внесенных покупателем денег на неделю эту схему сильно усложняет.
Идею «охлаждения» для защиты пожилых продавцов квартир и, соответственно, их покупателей выдвигали в том числе сами риелторские организации — в частности, на круглом столе в Госдуме 20 октября. Но речь шла о недельном «охлаждении» на снятие наличных. Реальные жертвы мошенников, даже получив деньги за проданную квартиру на банковский счет, потом их, как правило, снимают и передают курьеру налом — иначе транзакции могут вызвать вопросы у банка.
ИЗ-ЗА БАБУШЕК ПОСТРАДАЮТ ВСЕЕще больше сделки на вторичке затруднит вторая часть предложения депутатов — обязать всех продавцов единственного жилья предоставлять гарантии, что «иной собственник» их пустит пожить. Действительно, так эксперты советуют подстраховываться при сделках с пожилыми людьми, когда те рассказывают, что «продаю квартиру, потому что уезжаю в другой город к дочке» - пусть дочка удостоверит, что ждет маму/папу. Но как это правило должно выполняться, если человек не переезжает «к дочке» или «к дяде», а покупает себе же другую квартиру?
- А если человек собирается на вырученные от продажи квартиры деньги строить свой дом на участке под ИЖС, а пока пожить на даче? Или продать квартиру, положить деньги в банк и потихоньку подбирать домик в Крыму? Все это теперь запретить? - перечисляет возможные проблемы Роман Вихлянцев.
Да и здравый смысл подсказывает, что предполагаемые поправки с гарантиями «иного собственника» ущемляют право 99% вполне себе дееспособных граждан распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
- Лучше бы депутаты подумали в другую сторону, - предлагает Роман Вихлянцев. - Очень нужен стандарт добросовестности для покупателя жилья и риелтора. То есть если покупатель выполнил все, что предписано этим стандартом, его права на приобретенное жилье полностью защищены. Плюс работающее страхование титула (права собственности). Как вариант, возможно, должен быть более простой механизм ограничения дееспособности для защиты граждан из «групп риска». Но не надо ограничивать как недееспособных вообще всех граждан.
СПРАВКА «КП»
«Бабушкины схемы» или «казус Долиной»: почему они всех переполошилиПод такими названиями сейчас фигурируют участившиеся судебные истории, когда покупатель квартиры на вторичном рынке остается по суду и без квартиры, и без денег. А все потому, что продавец — обычно пожилая женщина — после сделки заявила, что оказалась жертвой мошенников: продавала квартиру, будучи «не в себе», а все вырученные средства отдала аферистам. По данным, которые привел на круглом столе в Госдуме замначальника следственного департамента МВД РФ Данил Филиппов, в 2024-2025 году в Санкт-Петербурге под влиянием мошенников продано 70 квартир, в Московской области — 38, в Новосибирской — 34, в Челябинской — 22. А в Москве — 75 квартир только в 2025 году.
То есть прямо-таки о тысячах случаев речь все же не идет. Переполошила же общественность сложившаяся судебная практика, в результате которой в таких ситуациях вполне добросовестный покупатель квартиры — нередко это семья с детьми - рискует остаться без жилья, денег и с ипотекой, которую при расторжении сделки никто не отменяет.
Читайте на
WWW.KP.RU:
https://www.kp.ru/daily/27747/5175543/
